iPromenade

2020年3月に屋根上に設置された太陽光発電パネルの洗浄を実施しました。

洗浄直後の4月～7月の発電量について、洗浄前の過去8年間のデータと比較してみました。

システム設置後、徐々に低下していた発電効率が洗浄後は上昇しているようです。

● 詳細は　－＞ こちら

最近、我が家の東側に隣接するお宅が売却され、近々新しい家が建つ予定です。

現在の発電パネルの搭載位置は隣家（旧家）の影の影響をあまり受けないように決定しましたが、新たにお隣に建つ家の位置や屋根の形状によっては発電量が大きく減少する恐れがあります。

詳細は　－＞こちら

昔購入した宅地の分譲契約書に有効期限が書かれていない問題で、この契約書に書かれた２～３の条件に関して、分譲した不動産業者と当方との間で問題が発生しています。

詳細内容は省略しますが、業者は突然この契約書の有効期限は10年だと主張してきました。

--- ここまでは以前紹介済 ---

ところで、同時期に周辺の宅地も同じ条件で分譲されています。

我が家の隣の敷地が最近売りに出され、販売を仲介している業者に対しては当初から、前記契約書の存在を知らせましたが、打合せ時に業者は契約書の無効を口にしてきました。

仲介業者としては、この宅地を一日も早く売りたいわけで、宅地に付された各種条件は販売の妨げになります。

この仲介業者とは色々とメールや打ち合わせで相互連絡してきましたが、つい先日、当方からの質問に対して、突然メールで「仲介業者故、お答えできない。　今後も同様です」と言い出しました。

今まで、打ち合わせなどで当方からの問いかけに対して色々と意見（回答）を言ってきた業者が、突っ込んだ質問に分が悪いと判断したのでしょう。

「仲介業者故、お答えできない」というのなら、今までの打ち合わせ時の主張は全く意味のない戯言だったということなのでしょう。

打合せの意味がありません。

仲介とは文字通り所有者との仲介をしてくれる業務であり、仲介業者で判断できない事項については所有者の考えを確認して答えを返してくれればいいのですが、この業者はそれすらしようとしません。

業者の不思議な言動にあきれています。

一般に契約書の内容を変更する場合は双方の合意が必要不可欠であり、一方的な変更は許されません。

変更に合意した場合は覚書を作成し、署名捺印をします。

これらは常識です。

しかし、本件、昔の分譲業者との間で過去に契約内容変更の話は一切なく、当然覚書など作成したこともありません。

こちらの昔の業者とも引き続き交渉中です。

関係者が納得できる状態に行くには、まだまだ時間がかかりそうです。

ー＞ 有効期限の書かれていない宅地分譲契約書で問題が

昔購入した宅地の分譲契約書には有効期限が書かれていません。

この契約書に書かれた条件に関して、分譲した不動産業者と当方との間で問題が発生しています。

詳細内容は省略しますが、業者は突然この契約書の有効期限は10年だと主張してきました。

「当時とは周辺の環境も大きく変化している」との抽象的な理由で、最初は「有効とも無効とも言い切れない」などと口を濁していましたが、当方が繰り返し問い合わせていると、遂には「10年が限度」だと言い出しました。

その根拠を尋ねても具体的なデータを出してきません。

有効期限など、契約書の内容を変更する場合は双方の合意が必要不可欠であり、一方的な変更は許されません。

変更に合意した場合は覚書を作成し、署名捺印をします。

これらは常識です。

しかし、本件、過去に契約内容変更の話は一切なく、当然覚書など作成したこともありません。

業者には種々の項目について問い合わせていますが、なかなか回答がきません。

お互いが納得できる状態に行くには、まだまだ時間がかかりそうです。

マイホーム建築用の宅地購入時に不動産会社と交わす不動産分譲契約書（宅地分譲契約書）における各種の付帯条件の有効期限について考えてみました。

契約書によっては、地域の景観を守るために、例えば次のような条件が付されている場合があります。

・1区画1戸建2階建までとする（宅地の分割禁止）。
・宅地の形状、盛土、石積法面の変更は原則として行わない。
・後日この土地を他人に譲渡する場合は、この契約に基づく権利義務一切をこの宅地の譲受人に継承履行させるものとする。

その宅地が第一種住居地域にあれば、通常は建築基準法で定められた建ぺい率やその他の条件を満たせば3階建て住居も建てられないこともありません。

しかし、契約書に前記条件が記載されている場合、2階建の建物までしか建築できません。

1区画を2分割（分筆）して他人に販売することもできません。

契約書に有効期限が記載されていない場合はどうなるのでしょうか。　これらの条件はいつまで有効となるのでしょうか。

有効期限が特に書いてないわけですから、少なくても当事者が生存中は有効と解釈するのが自然な解釈のような気がします。

しかし、不動産業者にとってはできるだけ早く売却したいわけですから、契約書に付帯された条件は邪魔になります。

「最近の社会情勢を考えると、前記条件は最早無意味である」との曖昧な理屈を持ち出して、「10年で無効である」として、1区画を分割して売り出す例があるようです。

ネット上のある法律相談サイトに、不動産売買契約書の有効期間について以下のような記述がありました。

・売買契約であれば有効期間は通常はない。
・代金の支払い等、請求ができるのは、請求ができる日から１０年間で消滅時効にかかるので、
　これが有効期間のような役割を持っている。
・契約締結後、3０年経過してからでも契約違反をすれば、その時点から１０年以内であれば請求できるという事か？
　－＞ 理論的にはそうなる。
　　　ただし、売買契約で３０年経過後に違反（債務不履行）があるというのは通常は考えにくいが・・・。

しかし、冒頭の付帯条件についてはむしろ、30年、40年、50年後の売却時に、関連する事象が発生することの方が多いと思われます。　従って、10年で無効とするのは現実を無視した暴論ではないでしょうか。

　

建築基準法第69条などに基づく「建築協定」は、建築基準法で定められた基準に上乗せすることができる仕組みであり、敷地の分割禁止、最低敷地面積の制限、地盤高の変更禁止、区画一戸建てなどの規制をかけることができます。

「建築協定」は、1950年に建築基準法が策定された当初から盛り込まれた制度であり、最近は日本全国で毎年150件程度認可されているようです。

冒頭の付帯条件のようなものは、この「建築協定」化すれば、問題の発生を最小化できるものと思われます。

(Google マップから)

先日の夕方6時過ぎのこと、家の中から車庫の片隅に映る建物や庭木の影を何となく見ていると、不思議な形になっているのに気付きました。

日の入り直前の西日ですが、建物の垂直壁コーナ部と雨樋の影が手前にはっきりと映っています（左側写真）。

垂直部の影はすべてこれと同じ方向を向くはずなのですが、その向こう（左側写真の画面上方）にこれとは逆向きの影がうっすらと出来ていて、左側の石積み法面に達しています。

色々調べてみると、窓に取り付けた網戸の枠に日光が当たり、それが明るい線となって車庫のコンクリ面上に逆向きの模様を作り出していることがわかりました。

1か月ほど前に、近所で古家の解体・整地作業が行われましたが、雨が降るとその宅地に水溜りができ、少しずつ隣の敷地内に泥水となって流れ落ちているようです。

業者が来て重機で整地し直して、宅地のほぼ全面にブルーシートを敷き詰め、周囲及び内部に土嚢袋を置いて固定していました。

しかし、隣地や道路への泥水の流出はその後も続いています。

土嚢袋には一般的には砂を詰めるようですが、ここでは宅地内の土をそのまま袋に入れていたようです。

このため、内部の土が溶けて土嚢袋のすき間や破損個所から外部へ流出しているものと推察されます。　よく見ると、ブルーシート上の水溜りの水が泥で濁っているのがわかります。

また、土嚢袋は日光（紫外線）で劣化するようなので、この状態が長期に亘ると益々心配です。

東芝製エコキュートで、ヒートポンプユニット内の圧縮機が腐食・破損し、沸き上げ運転中にユニット本体が変形に至る場合があるということで、2か月前（4/30）にメーカが我が家にも点検に来ました。

その結果、圧縮機に腐食が発生していることが判明し、後日ヒートポンプユニットを交換することになりました。

新型コロナウイルスの関係で、ユニット自体が品薄で交換は早くて7月末になるとのことでしたが、これではあまりにも遅い・・・。

販売店経由でメーカに早めてもらうよう依頼していましたが、昨日（7/2）、当初予定より1か月も早く交換が完了しました。

ユニットの質量（重さ）は約54kg、しかもそこから道路までの通路は狭く、どうやって運ぶのか心配していましたが、やはり1人では無理のようです。　旧ユニットの搬出、新ユニットの搬入時は2人で作業されていました。

● 写真は新しいヒートポンプユニット：

ー＞ エコキュートのヒートポンプユニット交換へ

最近、近所で古家の解体作業が行われ、建物解体後に地面もそれなりにほぼ水平に整地されていました。

しかし、1週間ほど前の雨でこの宅地も水溜りができ、少しずつ隣の敷地内に泥水となって流れ落ちていました。

その直後、業者が宅地境界線の少し内側に土嚢を設置し、更にその内側に溝を掘って2重の対策をしていましたので、これで大丈夫だと思いました。

ところが、2~3日前の6/18、広島市内では1日の降水量が112.5mmに達し、その影響により次のような状況が発生していました。

（１）隣家の車庫内への土砂の流入。
（２）宅地内の道路脇に設けた貯水用の穴が土砂でほぼ埋まっている。
（３）宅地内の斜面部のあちらこちらがえぐられている。

今後も雨で宅地の形状が次第に崩れていかないか心配していると、業者がやって来て、ブルーシートで覆うことにしたとのこと。

小型の重機で整地し直して、宅地のほぼ全面にブルーシートを敷き詰め、土嚢袋で固定していました。

よく見ると、全面でなく、一部で土がむき出しになっています。　どういう意味があるのでしょうか。　ただ単に、シートの残りがなくなったからでしょうか。

また、隣地境界の石積み法面ぎりぎりまでシートで覆って、大雨時に大量の雨水が隣りの宅地に流れ込む心配はないのでしょうか。

前回行った宅地境界付近の溝と土嚢をそのまま残し、その内部をブルーシートで覆う方法ではいけなかったのでしょうか。

今回の処置で問題が解決すればいいのですが・・・。

昨年（2019年）9月、古くなって使用していないエアコン2台を思い切って処分しました。

室内機、室外機とも除去し、各部屋の内壁の配管穴は栓をしました。

外部の配管カバーは室外機の直前でカットし、そのまま残しました（無理やり外すと壁に傷がつくので）。

カット部先端には虫の進入を防止するために粘土による詰め物をしましたが、最近粘土が落下しているのが発見されました。　このところの気温上昇で粘土が軟化して落ちたのでしょう。

取り敢えず、テープで穴を塞いでいますが、工事を施工した業者に相談してみる予定です。

ー＞ 古くなって使用していないエアコンの処分