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2020年9月23日 (水)

宅地整地後の泥水の流出(8): 新たな対策の続き

以前 家が解体され整地された近所の宅地において、雨後に宅地内から雨水が泥水となって、周辺の住宅の敷地内に流れ落ちていた件、

今までも業者が色々対策をして来ましたが、数日前からまた業者がやって来て、今度は当該宅地の中央部を重機で削って低くしてました。

これで終わりかと思いきや、最後にまたブルーシートを掛けていました。

が、ブルーシートの上には大量の泥が付着していて、見ていて気持ちのいいものではありません。

宅地内の、道路に近い場所に雨水をためるための大きな穴(プール)が以前作られましたが、危険防止用か、今回その前に杭が立てられました。

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2020年9月21日 (月)

宅地整地後の泥水の流出(7): 今までの対策と新たな対策?

3か月ほど前に、近所で古家の解体・宅地の整地作業が行われましたが、雨後に宅地内から雨水が泥水となって、周辺の住宅の敷地内に流れ落ちていました。

その都度、業者がそれなりの対策をしているようですが、一向に収まる気配がありません。

今までの主な対策を列挙すると、

・宅地境界線の少し内側に土嚢を設置し、更にその内側に溝を掘る。

・宅地のほぼ全面にブル―シートを敷き詰める。

・宅地内の、道路に近い場所に雨水をためるための大きな穴(プール)を作る。
  降った雨をここに導いて貯める。

先日の台風10号では、ブルーシート上に溜まった泥水が強風で周辺の住宅に飛散して付着し、また土嚢袋とともにシートを固定している金属製のピンも抜け飛んで、何本か隣家の宅地内に落ちていました。

また、上記対策後も泥水が隣家の敷地内に流入し続けています。

これらの対策に見切りをつけたのか、また業者がやって来て、今度は当該宅地の中央部を重機で削って低くしているようです。

作業が終わっていませんので、確たることは分かりませんが、これで隣りの敷地への雨水の流出を食い止めようとしているのでしょう。

この処置がうまくいくことを祈るばかりです。

・先日の大雨の直後の様子 (水溜りができ、左側住宅に流れ落ちている)Dsc_0740a

・今回の作業の様子 (中央部を低くしている?)Dsc_0755a_2

2020年9月19日 (土)

LEDシーリングライトで時刻がリセットされる(メーカ回答)

寝室のシーリングライトの時刻表示が、ある操作をするとリセットされる件、メーカに問い合わせたところ、早速返事が来ました。

『 電池2本を新品に交換いただければ症状は改善すると思われます』

早速、電池(単4)2本を入れ替え、正常な状態に戻ったことが確認できました。

ただし、疑問もあります。

このシーリングライトには、「電池残量表示」機能があり、電池の残りが少なくなるとリモコン表示部にマークが表示されることになっていますが、今回、この表示は出ていませんでした。

Akari2

 

ー> LEDシーリングライトで時刻がリセットされる

2020年9月18日 (金)

LEDシーリングライトで時刻がリセットされる

寝室のシーリングライトは2年ほど前にLED(東芝製)に替えました。

リモコンには時刻表示が付いていますが、この時刻がある操作をするとリセットされることに気付きました。

この灯りには通常の全光や常夜灯の他に、「シーン」といって、明るさと色を任意に設定できるモードがあります。

現在、「シーン」は全光の約半分程度の明るさに設定していますが、このボタンを押すと時刻表示が「午前 0:00」にリセットされることに気付きました。

・壁スイッチで点灯
・「シーン」ボタンを押す -> 明るさはそのままで、時刻が「午前 0:00」に
・もう一度「シーン」を押すと -> 設定した明るさ(全光の約半分)に

以前はそんなことはなかったと思いますが、最近、就寝前にこの操作をすると必ず時刻がリセットされてしまいます。

時刻を正しくセットし直し、全灯に戻して再度「シーン」にすると、今度はOKです。

時刻がリセットされたことに気付かないと、「お目覚めタイマー」などのタイマー予約機能が使用できなくなります。

1度メーカに確認してみたいと思います。

(注)時刻の変更は、リモコン下部の蓋を開けて行うようになっている。

Akari

2020年9月12日 (土)

宅地整地後の泥水の流出(6): 台風による飛散の後処理

先日の台風10号の強風で、近所の空き地(旧家屋解体跡地)に敷かれたブルーシート上の泥水が周囲に飛散し、我が家の外壁や勝手口テラス(柱、横桟、波板)、雨樋、台所窓格子、更には別のお宅の車庫などに大量に付着して、見るに堪えない状況に陥った件、

当方からの再三の督促に対して、業者が突然(事前連絡もなく)やって来て各所の汚れを除去、何とかきれいになりました。

原因となったブルーシートも部分的に撤去されましたが、まだ宅地の広い範囲はシートで覆われており、土嚢袋とピンで固定されています。

どういう考え方でシートの撤去範囲を決めたのか、また土が剥き出しになった部分は大雨に対して大丈夫か、敷地境界にあった土嚢袋の多くがなくなっているがどうしてか等々、疑問点が残ります。

今回と同等以上の台風が再びやってくると、全く同様の、あるいはシート飛散等それ以上の問題が発生する可能性がありそうです。

・今回の処置前: ほぼ全面にブルーシート

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・今回の処置後: ブルーシートを一部撤去

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・処置翌日に雨が降って、水浸しに。 一部は左側隣宅へと流れて・・・
  ブルーシート上にも泥水が・・・。

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家屋解体後の宅地からの雨水、泥水の外部への流出を完全に防止することは非常に難しい問題ですが、少なくても隣接する住宅への泥水などの流出については、解体家屋との敷地境界上にあったブロック塀を撤去せずに残しておけば簡単に防げたと考えます。 ブルーシートも必要なかったでしょう。

道路沿いの塀は解体時の重機搬入のために最小限の撤去が必要であり、そこから道路へ泥水が流れ出すことはある程度やむを得ないでしょう。 これに対しては、隣接する住民に一言説明すれば充分理解してくれると思われます。

解体・整地の作業計画・手順の検討不足、予想される事態への感度が低かったと思われても仕方がありません。

 

ー> 宅地整地後の泥水の流出(5): 台風による飛散

2020年9月10日 (木)

強風時に家の外壁付近からカタカタ音が

先日(9/6~7)、台風10号が九州の西の海上を北上しましたが、広島でもかなりの強風が吹き荒れました。

以前から気になっていましたが、強風時に家の外壁付近から時々「カタカタ」と音がします。

長年原因が不明でしたが、今回ようやく分かりました。

窓レールに水抜き用の穴が開いていますが、そこから落ちた水を外に出すための口に4角形のカバーが付いていて、これが風で揺動し、カタカタ音となっているようなのです。

当初は、外壁の雨樋付近に吊るした庭ボウキなどが風に揺られて外壁に当たる音かと思いましたが、家の1階でも2階でも音がすることがあり、どうも違うようだと・・・。

今回の台風で長年の疑問が1つ解決しました。

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上の写真で、茶色のレール上に開いた2箇所の水抜き穴の下部の窓枠に見える4角形の部品が排水口のカバーで、上側を起点に下側が前後に少し(20度位か?)動きます。

2020年9月 9日 (水)

宅地整地後の泥水の流出(5): 台風による飛散

3か月ほど前に、近所で古家の解体・整地作業が行われ、雨による土砂の流出防止のために宅地のほぼ全面にブルーシートを敷き詰め、周囲及び内部に土嚢袋を置いて固定しています。

しかし、土嚢袋内部の土が溶けて袋のすき間や破損個所から外へ流れ出して、ブルーシート上に泥水となって溜まっていました。

Dsc_0719 (写真は台風10号通過後の様子)

先日の台風10号の強風で、ブルーシート上の泥水が周囲に飛散し、我が家の外壁や勝手口テラス(柱、横桟、波板)、雨樋、台所窓格子などに大量に付着して見るに堪えない状況に陥りました。

汚れは我が家の隣のお宅の車庫にまで到達しています。

また、ブルーシートを固定している長さ約250mmの逆J字型金属ピンも2本が外れ、当方の敷地内に落ちていました。

台風がまともに通過していたら、多くのブルーシートが飛ばされ、金属ピンも更に大量に遠くまで飛ばされ、大惨事になっていたかもしれません。

業者には至急状況を確認してほしい旨連絡しましたが、まだ姿を見せません。

実は、業者には今回の台風襲来の1か月ほど前にも泥水の問題、強風によるシート飛散の危険性について指摘していましたが、1度も確認に来ませんでした。

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2020年8月27日 (木)

有効期限の書かれていない宅地分譲契約書で問題が(3)

有効期限の記載のない昔の宅地分譲契約書において・・・。

この契約書に書かれた建物等についての制約条件(例:1区画1戸建2階建までとする等)に関して、分譲した業者と当方との間で見解の相違が発生しています。

我が家の周辺の多くの宅地の購入者は昔、ある業者と同様の制約条件付き契約を交わしており、将来の建替えや売却時もこの制約を継承履行することになっています。

この条件のもと、宅地の各購入者は協力して最近まで快適な環境を維持してきました。

 

業者の主張1:「10年で無効」

有効期限のない不動産契約書は当事者双方が契約終了に合意するまではずっと有効だと、ネット上で某弁護士の見解が載っています。

当方も当然、そのように考えていますが、業者は突然この契約書の有効期限は10年だと主張してきました。

「当時とは周辺の環境も大きく変化している」との抽象的な理由です。

10年でどのように変化したのか、具体的データの提示を求めるとそれに応えず、一方的に対話を拒否してきました。「これ以上の回答はできない」と。

 

業者の主張2:「世代交代が進んでいるのでもはや無効」

そこで、業者の別部門(本社)に問い合わせてみたとろろ、今までのものとは全く異なる主張をしてきました。

「宅地引渡し直後の転売防止」とか、「今は世代交代も進んでおり、もはや制約条件を要請する必要がない」と言ってきたのです。

しかし、我が家の周囲の住宅を見渡すと、ほとんどで当時の購入者がそのまま住んでいて、世代交代はごく少数派です。

 

業者の主張3:「売主が買主に対し分譲当初の住環境を享受し続けることができることは約束していない」

前記の業者主張2に対して反論すると、前回の世代交代説には全く言及せず、長い年月が経過していること、それに本契約書は、
・売主が買主の活動に一定の制約を課すというもの。
・売主が買主に対して分譲当初の住環境を享受し続けることができることを約束するものではない。

と言ってきたのです。

しかし、各買主が契約書記載の制約条件を守れば、結果的に誰もが「分譲当初の住環境を享受し続けることができる」と解釈します(少なくても存命中は)。

買主(消費者)に容易に誤認されるような契約書は明らかに欠陥品です。

 

業者の主張の根拠となるような事項は契約書には一切記載されていませんし、個々の買主に口頭で説明したとも思えません(古い話で記憶ないが)。

記載されていない項目を理由に契約は無効だと言われても困ります。

この業者には色々とメールにて問い合わせていますが、都合の悪い質問は無視し、論点をころころと変えて理由付けしてきました。

最後は、「これ以上の回答はできない。 以後は弁護士等の専門家に相談を」と。

このままでは堂々巡りなので、業者との直接のやり取りは終わりにして、別の方法を考えています。

2020年8月25日 (火)

不動産仲介業者の不思議な言い分(2)

最近関わった、ある不動産仲介業者が面白ことを言っていました。

その中から2~3紹介します。

(1)住宅を建設する場合、隣の家のことなど考える建て主など今時いない。

(2)最近は家の日当たりなどあまり気にしない。 北側の家は冷房代が余りかからないのでいい。

(3)突っ込んだ質問をすると、「仲介業者故、お答えできない」と以後の対話を一方的に拒否。

 

家を建てる場合、周囲のお宅には出来る限りの配慮をして迷惑をかけないようにすることは当然だと思いますが・・・。

例えば、窓の位置、エアコン室外機やエコキュート等の給湯設備の位置、雪止め、植栽等々。

建築基準法に抵触していないから問題ないということではないと思います。 

また、日当たりですが、一般的には日当たりがいい南向きを好むことが多いと思います。 不動産業者としては当然北向きの家も販売したいわけで、北向きにはそれなりの利点があると言いたいのでしょう。

 

前記のような対応をするのは、たまたま今回関わったこの業者を含む少数派なのでしょう。

この業者は、このほかにも耳を疑うような発言を色々としていましたが、あまりにもレベルが低く、非常識なものなのでここでは割愛します。

仲介業者なら、依頼主と顧客やその他の関係者との橋渡しを誠意をもってしてほしいと思いますが、それを放棄してどうして仲介などできるのでしょうか。

2020年8月22日 (土)

有効期限の書かれていない宅地分譲契約書で問題が(2)

有効期限の記載のない昔の宅地分譲契約書において・・・。

この契約書に書かれた建物等についての制約条件(例:1区画1戸建2階建までとする等)に関して、分譲した業者と当方との間で問題が発生しています。

 

実は我が家の周辺の多くの宅地の購入者は昔、ある業者と同様の制約条件付き契約を交わしており、将来の建替えや売却時もこの制約を継承履行することになっています。

この条件のもと、宅地の各購入者は協力して最近まで快適な環境を維持してきました。

建築基準法に基づく「建築協定」と似ています。

 

しかし、隣の宅地が最近売却され、買主は1区画を2分割して2戸の住宅を建てる方向で計画しているようなのです。

昔の分譲業者にこれは契約違反ではないかと連絡しました。

これに対して、業者は突然この契約書の有効期限は10年だと主張してきました。

「当時とは周辺の環境も大きく変化している」との抽象的な理由で、「10年が限度」だと言い出したのです。

その根拠となる具体的データの提示を求めると、それに応えず、一方的に対話を拒否してきました。「これ以上の回答はできない」と。

当方の度重なる指摘に反論できなくなったからでしょう。

 

そこで、業者の別部門(本社)に問い合わせてみました。

1か月近くかかって漸く返ってきた回答は、今までのものとは全く異なる見解でした。

「宅地引渡し直後に秩序なく転売されるのを防止するために条件付与した」とか、「今は世代交代も進んでおり、当初の目的は既に達成されている」ので、もはや制約条件を要請する必要がないと主張してきました。

勿論、これらの事項については契約書に一切記載されていません。

また、この回答にある「世代交代」ですが、我が家の周囲の住宅を見渡すと、ほとんどで当時の購入者がそのまま住んでいて、世代交代はごく少数派です。

これらの点を指摘し、再度業者に問い合わせ中ですが、また別の理由を付けてくるかもしれません。

契約書には、「この契約に定めのない事項または疑義が生じたときは、両者誠意をもって協議決定するものとする」と書かれていますが、過去一度も業者からの協議の申出はありません。

 

2001年に消費者契約法が施行されましたので、それ以降の契約であれば明らかに今回の業者の対応はおかしいと言えるのでしょうが、今 問題になっているのはその以前に結んだ契約ですので、業者を説得するのが大変です。

 

ー> マイホーム用の宅地分譲契約時の各種条件の有効期限(2020/7/20のBlog)

ー> 有効期限の書かれていない宅地分譲契約書で問題が(2020/7/23のBlog)

ー> 不動産仲介業者の不思議な言い分(2020/7/28のBlog)

 

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