マイホーム Feed

2020年8月25日 (火)

不動産仲介業者の不思議な言い分(2)

最近関わった、ある不動産仲介業者が面白ことを言っていました。

その中から2~3紹介します。

(1)住宅を建設する場合、隣の家のことなど考える建て主など今時いない。

(2)最近は家の日当たりなどあまり気にしない。 北側の家は冷房代が余りかからないのでいい。

(3)突っ込んだ質問をすると、「仲介業者故、お答えできない」と以後の対話を一方的に拒否。

 

家を建てる場合、周囲のお宅には出来る限りの配慮をして迷惑をかけないようにすることは当然だと思いますが・・・。

例えば、窓の位置、エアコン室外機やエコキュート等の給湯設備の位置、雪止め、植栽等々。

建築基準法に抵触していないから問題ないということではないと思います。 

また、日当たりですが、一般的には日当たりがいい南向きを好むことが多いと思います。 不動産業者としては当然北向きの家も販売したいわけで、北向きにはそれなりの利点があると言いたいのでしょう。

 

前記のような対応をするのは、たまたま今回関わったこの業者を含む少数派なのでしょう。

この業者は、このほかにも耳を疑うような発言を色々としていましたが、あまりにもレベルが低く、非常識なものなのでここでは割愛します。

仲介業者なら、依頼主と顧客やその他の関係者との橋渡しを誠意をもってしてほしいと思いますが、それを放棄してどうして仲介などできるのでしょうか。

2020年8月22日 (土)

有効期限の書かれていない宅地分譲契約書で問題が(2)

有効期限の記載のない昔の宅地分譲契約書において・・・。

この契約書に書かれた建物等についての制約条件(例:1区画1戸建2階建までとする等)に関して、分譲した業者と当方との間で問題が発生しています。

 

実は我が家の周辺の多くの宅地の購入者は昔、ある業者と同様の制約条件付き契約を交わしており、将来の建替えや売却時もこの制約を継承履行することになっています。

この条件のもと、宅地の各購入者は協力して最近まで快適な環境を維持してきました。

建築基準法に基づく「建築協定」と似ています。

 

しかし、隣の宅地が最近売却され、買主は1区画を2分割して2戸の住宅を建てる方向で計画しているようなのです。

昔の分譲業者にこれは契約違反ではないかと連絡しました。

これに対して、業者は突然この契約書の有効期限は10年だと主張してきました。

「当時とは周辺の環境も大きく変化している」との抽象的な理由で、「10年が限度」だと言い出したのです。

その根拠となる具体的データの提示を求めると、それに応えず、一方的に対話を拒否してきました。「これ以上の回答はできない」と。

当方の度重なる指摘に反論できなくなったからでしょう。

 

そこで、業者の別部門(本社)に問い合わせてみました。

1か月近くかかって漸く返ってきた回答は、今までのものとは全く異なる見解でした。

「宅地引渡し直後に秩序なく転売されるのを防止するために条件付与した」とか、「今は世代交代も進んでおり、当初の目的は既に達成されている」ので、もはや制約条件を要請する必要がないと主張してきました。

勿論、これらの事項については契約書に一切記載されていません。

また、この回答にある「世代交代」ですが、我が家の周囲の住宅を見渡すと、ほとんどで当時の購入者がそのまま住んでいて、世代交代はごく少数派です。

これらの点を指摘し、再度業者に問い合わせ中ですが、また別の理由を付けてくるかもしれません。

契約書には、「この契約に定めのない事項または疑義が生じたときは、両者誠意をもって協議決定するものとする」と書かれていますが、過去一度も業者からの協議の申出はありません。

 

2001年に消費者契約法が施行されましたので、それ以降の契約であれば明らかに今回の業者の対応はおかしいと言えるのでしょうが、今 問題になっているのはその以前に結んだ契約ですので、業者を説得するのが大変です。

 

ー> マイホーム用の宅地分譲契約時の各種条件の有効期限(2020/7/20のBlog)

ー> 有効期限の書かれていない宅地分譲契約書で問題が(2020/7/23のBlog)

ー> 不動産仲介業者の不思議な言い分(2020/7/28のBlog)

 

2020年8月13日 (木)

宅地整地後の泥水の流出(4): 大きなプール(?)の設置

2か月ほど前に、近所で古家の解体・整地作業が行われましたが、雨が降るとその宅地に水溜りができ、少しずつ道路や隣の敷地内に泥水となって流れ落ちています。

業者が何度も来て色々と手を加えているようですが、泥水の流出はその後も続いています。

先日は宅地内に降った雨水が外部に流れにくいように、大きな穴を掘っていました。

ここに雨水を貯める、まるでプールです。

これで少しは良くなるでしょうか・・・。

Dsc_0694a

ただ、今まで道路に流出した泥水で、付近の道路脇のL型側溝は広範囲にわたって茶色に変色していますが、業者はここまでは面倒をみてくれないようです(放置)。

また、ご覧のように宅地のほぼ全面をブルーシートで覆っていますが、シート上には沢山の泥があちこちに付着しており、また土嚢袋も乱雑に置かれていて、見ていて気持ちのいいものではありません。

Dsc_0693a

 

ー> 宅地整地後の泥水の流出
ー> 宅地整地後の泥水の流出(2)
ー> 宅地整地後の泥水の流出(3): 土嚢の問題点

2020年8月 1日 (土)

太陽光発電: パネル洗浄後の発電量

2020年3月に屋根上に設置された太陽光発電パネルの洗浄を実施しました。

洗浄直後の4月~7月の発電量について、洗浄前の過去8年間のデータと比較してみました。

システム設置後、徐々に低下していた発電効率が洗浄後は上昇しているようです。

 

Isolar0

● 詳細は -> こちら

2020年7月29日 (水)

太陽光発電:マルチストリング形式と影の影響

最近、我が家の東側に隣接するお宅が売却され、近々新しい家が建つ予定です。

現在の発電パネルの搭載位置は隣家(旧家)の影の影響をあまり受けないように決定しましたが、新たにお隣に建つ家の位置や屋根の形状によっては発電量が大きく減少する恐れがあります。

Isolarp

 

詳細は ->こちら

2020年7月28日 (火)

不動産仲介業者の不思議な言い分

昔購入した宅地の分譲契約書に有効期限が書かれていない問題で、この契約書に書かれた2~3の条件に関して、分譲した不動産業者と当方との間で問題が発生しています。

詳細内容は省略しますが、業者は突然この契約書の有効期限は10年だと主張してきました。

--- ここまでは以前紹介済 ---

 

ところで、同時期に周辺の宅地も同じ条件で分譲されています。

我が家の隣の敷地が最近売りに出され、販売を仲介している業者に対しては当初から、前記契約書の存在を知らせましたが、打合せ時に業者は契約書の無効を口にしてきました。

仲介業者としては、この宅地を一日も早く売りたいわけで、宅地に付された各種条件は販売の妨げになります。

この仲介業者とは色々とメールや打ち合わせで相互連絡してきましたが、つい先日、当方からの質問に対して、突然メールで「仲介業者故、お答えできない。 今後も同様です」と言い出しました。

今まで、打ち合わせなどで当方からの問いかけに対して色々と意見(回答)を言ってきた業者が、突っ込んだ質問に分が悪いと判断したのでしょう。

「仲介業者故、お答えできない」というのなら、今までの打ち合わせ時の主張は全く意味のない戯言だったということなのでしょう。

打合せの意味がありません。

仲介とは文字通り所有者との仲介をしてくれる業務であり、仲介業者で判断できない事項については所有者の考えを確認して答えを返してくれればいいのですが、この業者はそれすらしようとしません。

業者の不思議な言動にあきれています。

 

一般に契約書の内容を変更する場合は双方の合意が必要不可欠であり、一方的な変更は許されません。

変更に合意した場合は覚書を作成し、署名捺印をします。

これらは常識です。

 

しかし、本件、昔の分譲業者との間で過去に契約内容変更の話は一切なく、当然覚書など作成したこともありません。

こちらの昔の業者とも引き続き交渉中です。

関係者が納得できる状態に行くには、まだまだ時間がかかりそうです。

 

ー> 有効期限の書かれていない宅地分譲契約書で問題が

2020年7月23日 (木)

有効期限の書かれていない宅地分譲契約書で問題が

昔購入した宅地の分譲契約書には有効期限が書かれていません。

この契約書に書かれた条件に関して、分譲した不動産業者と当方との間で問題が発生しています。

詳細内容は省略しますが、業者は突然この契約書の有効期限は10年だと主張してきました。

「当時とは周辺の環境も大きく変化している」との抽象的な理由で、最初は「有効とも無効とも言い切れない」などと口を濁していましたが、当方が繰り返し問い合わせていると、遂には「10年が限度」だと言い出しました。

その根拠を尋ねても具体的なデータを出してきません。

 

有効期限など、契約書の内容を変更する場合は双方の合意が必要不可欠であり、一方的な変更は許されません。

変更に合意した場合は覚書を作成し、署名捺印をします。

これらは常識です。

 

しかし、本件、過去に契約内容変更の話は一切なく、当然覚書など作成したこともありません。

業者には種々の項目について問い合わせていますが、なかなか回答がきません。

お互いが納得できる状態に行くには、まだまだ時間がかかりそうです。

2020年7月20日 (月)

マイホーム用の宅地分譲契約時の各種条件の有効期限

マイホーム建築用の宅地購入時に不動産会社と交わす不動産分譲契約書(宅地分譲契約書)における各種の付帯条件の有効期限について考えてみました。

契約書によっては、地域の景観を守るために、例えば次のような条件が付されている場合があります。

・1区画1戸建2階建までとする(宅地の分割禁止)。
・宅地の形状、盛土、石積法面の変更は原則として行わない。
・後日この土地を他人に譲渡する場合は、この契約に基づく権利義務一切をこの宅地の譲受人に継承履行させるものとする。

その宅地が第一種住居地域にあれば、通常は建築基準法で定められた建ぺい率やその他の条件を満たせば3階建て住居も建てられないこともありません。

しかし、契約書に前記条件が記載されている場合、2階建の建物までしか建築できません。

1区画を2分割(分筆)して他人に販売することもできません。

契約書に有効期限が記載されていない場合はどうなるのでしょうか。 これらの条件はいつまで有効となるのでしょうか。

有効期限が特に書いてないわけですから、少なくても当事者が生存中は有効と解釈するのが自然な解釈のような気がします。

しかし、不動産業者にとってはできるだけ早く売却したいわけですから、契約書に付帯された条件は邪魔になります。

「最近の社会情勢を考えると、前記条件は最早無意味である」との曖昧な理屈を持ち出して、「10年で無効である」として、1区画を分割して売り出す例があるようです。

 

ネット上のある法律相談サイトに、不動産売買契約書の有効期間について以下のような記述がありました。

・売買契約であれば有効期間は通常はない。
・代金の支払い等、請求ができるのは、請求ができる日から10年間で消滅時効にかかるので、
 これが有効期間のような役割を持っている。
・契約締結後、30年経過してからでも契約違反をすれば、その時点から10年以内であれば請求できるという事か?
 -> 理論的にはそうなる。
   ただし、売買契約で30年経過後に違反(債務不履行)があるというのは通常は考えにくいが・・・。

しかし、冒頭の付帯条件についてはむしろ、30年、40年、50年後の売却時に、関連する事象が発生することの方が多いと思われます。 従って、10年で無効とするのは現実を無視した暴論ではないでしょうか。

 

建築基準法第69条などに基づく「建築協定」は、建築基準法で定められた基準に上乗せすることができる仕組みであり、敷地の分割禁止、最低敷地面積の制限、地盤高の変更禁止、区画一戸建てなどの規制をかけることができます。

「建築協定」は、1950年に建築基準法が策定された当初から盛り込まれた制度であり、最近は日本全国で毎年150件程度認可されているようです。

冒頭の付帯条件のようなものは、この「建築協定」化すれば、問題の発生を最小化できるものと思われます。

Houses(Google マップから)

2020年7月17日 (金)

建物の不思議な影

先日の夕方6時過ぎのこと、家の中から車庫の片隅に映る建物や庭木の影を何となく見ていると、不思議な形になっているのに気付きました。

日の入り直前の西日ですが、建物の垂直壁コーナ部と雨樋の影が手前にはっきりと映っています(左側写真)。

垂直部の影はすべてこれと同じ方向を向くはずなのですが、その向こう(左側写真の画面上方)にこれとは逆向きの影がうっすらと出来ていて、左側の石積み法面に達しています。

Dsc_0685

Dsc_0686


色々調べてみると、窓に取り付けた網戸の枠に日光が当たり、それが明るい線となって車庫のコンクリ面上に逆向きの模様を作り出していることがわかりました。

Dsc_0687a

2020年7月10日 (金)

宅地整地後の泥水の流出(3): 土嚢の問題点

1か月ほど前に、近所で古家の解体・整地作業が行われましたが、雨が降るとその宅地に水溜りができ、少しずつ隣の敷地内に泥水となって流れ落ちているようです。

業者が来て重機で整地し直して、宅地のほぼ全面にブルーシートを敷き詰め、周囲及び内部に土嚢袋を置いて固定していました。

しかし、隣地や道路への泥水の流出はその後も続いています。

土嚢袋には一般的には砂を詰めるようですが、ここでは宅地内の土をそのまま袋に入れていたようです。

このため、内部の土が溶けて土嚢袋のすき間や破損個所から外部へ流出しているものと推察されます。 よく見ると、ブルーシート上の水溜りの水が泥で濁っているのがわかります。

また、土嚢袋は日光(紫外線)で劣化するようなので、この状態が長期に亘ると益々心配です。

フォトアルバム 2

Powered by Six Apart