iPromenade

最近、我が家の東側に隣接するお宅が売却され、近々新しい家が建つ予定です。

現在の発電パネルの搭載位置は隣家（旧家）の影の影響をあまり受けないように決定しましたが、新たにお隣に建つ家の位置や屋根の形状によっては発電量が大きく減少する恐れがあります。

詳細は　－＞こちら

昔購入した宅地の分譲契約書に有効期限が書かれていない問題で、この契約書に書かれた２～３の条件に関して、分譲した不動産業者と当方との間で問題が発生しています。

詳細内容は省略しますが、業者は突然この契約書の有効期限は10年だと主張してきました。

--- ここまでは以前紹介済 ---

ところで、同時期に周辺の宅地も同じ条件で分譲されています。

我が家の隣の敷地が最近売りに出され、販売を仲介している業者に対しては当初から、前記契約書の存在を知らせましたが、打合せ時に業者は契約書の無効を口にしてきました。

仲介業者としては、この宅地を一日も早く売りたいわけで、宅地に付された各種条件は販売の妨げになります。

この仲介業者とは色々とメールや打ち合わせで相互連絡してきましたが、つい先日、当方からの質問に対して、突然メールで「仲介業者故、お答えできない。　今後も同様です」と言い出しました。

今まで、打ち合わせなどで当方からの問いかけに対して色々と意見（回答）を言ってきた業者が、突っ込んだ質問に分が悪いと判断したのでしょう。

「仲介業者故、お答えできない」というのなら、今までの打ち合わせ時の主張は全く意味のない戯言だったということなのでしょう。

打合せの意味がありません。

仲介とは文字通り所有者との仲介をしてくれる業務であり、仲介業者で判断できない事項については所有者の考えを確認して答えを返してくれればいいのですが、この業者はそれすらしようとしません。

業者の不思議な言動にあきれています。

一般に契約書の内容を変更する場合は双方の合意が必要不可欠であり、一方的な変更は許されません。

変更に合意した場合は覚書を作成し、署名捺印をします。

これらは常識です。

しかし、本件、昔の分譲業者との間で過去に契約内容変更の話は一切なく、当然覚書など作成したこともありません。

こちらの昔の業者とも引き続き交渉中です。

関係者が納得できる状態に行くには、まだまだ時間がかかりそうです。

ー＞ 有効期限の書かれていない宅地分譲契約書で問題が

茨城県南東部の潮来市（いたこし）と、

兵庫県北部の朝来市（あさごし）。

「さんずい」があるかないかの違いですが、読み方が全く違います。

潮来市は日本第2位の大きさを誇る霞ケ浦に面した水郷都市で、人口約28,000、

一方の朝来市は天空の城「竹田城跡」で有名な、人口約29,000の市。

竹田城跡は2013年に某CMで取り上げられて以来、観光客が爆発的に増加したそうです。

その前年の2012年公開の高倉健主演の映画「あなたへ」のロケ地にもなっています。

2015年5月、麓のJR播但線 竹田駅近くの駐車場から登山道を40分かけて城跡（標高354m）に登りました。

（撮影：2015/5/15）

ー＞ 竹田城跡に登りました

7/26のNHKラジオ第一で午後0:15から、『マジカル・ポップ・ツアー「ルート５８の旅」』という音楽番組を放送していました。

そこで、ルート58、即ち国道58号線について調べてみました。

全国で４５９ある一般国道（1号から507号、一部抜けあり）。

その中で最長の国道が鹿児島市から沖縄/那覇市に至る国道58号線で、総延長979.9kmです。

鹿児島市内をわずか0.7km走ると、

航路で種子島へ、ここで島内を南下し、

再び航路で奄美大島へ、ここでも島内を南下し、

またまた航路で沖縄本島へ、国頭村から名護市などを経由して終点の那覇市まで。

総延長の約7割（609.5km）が海上区間という珍しい国道です。

昔購入した宅地の分譲契約書には有効期限が書かれていません。

この契約書に書かれた条件に関して、分譲した不動産業者と当方との間で問題が発生しています。

詳細内容は省略しますが、業者は突然この契約書の有効期限は10年だと主張してきました。

「当時とは周辺の環境も大きく変化している」との抽象的な理由で、最初は「有効とも無効とも言い切れない」などと口を濁していましたが、当方が繰り返し問い合わせていると、遂には「10年が限度」だと言い出しました。

その根拠を尋ねても具体的なデータを出してきません。

有効期限など、契約書の内容を変更する場合は双方の合意が必要不可欠であり、一方的な変更は許されません。

変更に合意した場合は覚書を作成し、署名捺印をします。

これらは常識です。

しかし、本件、過去に契約内容変更の話は一切なく、当然覚書など作成したこともありません。

業者には種々の項目について問い合わせていますが、なかなか回答がきません。

お互いが納得できる状態に行くには、まだまだ時間がかかりそうです。

マイホーム建築用の宅地購入時に不動産会社と交わす不動産分譲契約書（宅地分譲契約書）における各種の付帯条件の有効期限について考えてみました。

契約書によっては、地域の景観を守るために、例えば次のような条件が付されている場合があります。

・1区画1戸建2階建までとする（宅地の分割禁止）。
・宅地の形状、盛土、石積法面の変更は原則として行わない。
・後日この土地を他人に譲渡する場合は、この契約に基づく権利義務一切をこの宅地の譲受人に継承履行させるものとする。

その宅地が第一種住居地域にあれば、通常は建築基準法で定められた建ぺい率やその他の条件を満たせば3階建て住居も建てられないこともありません。

しかし、契約書に前記条件が記載されている場合、2階建の建物までしか建築できません。

1区画を2分割（分筆）して他人に販売することもできません。

契約書に有効期限が記載されていない場合はどうなるのでしょうか。　これらの条件はいつまで有効となるのでしょうか。

有効期限が特に書いてないわけですから、少なくても当事者が生存中は有効と解釈するのが自然な解釈のような気がします。

しかし、不動産業者にとってはできるだけ早く売却したいわけですから、契約書に付帯された条件は邪魔になります。

「最近の社会情勢を考えると、前記条件は最早無意味である」との曖昧な理屈を持ち出して、「10年で無効である」として、1区画を分割して売り出す例があるようです。

ネット上のある法律相談サイトに、不動産売買契約書の有効期間について以下のような記述がありました。

・売買契約であれば有効期間は通常はない。
・代金の支払い等、請求ができるのは、請求ができる日から１０年間で消滅時効にかかるので、
　これが有効期間のような役割を持っている。
・契約締結後、3０年経過してからでも契約違反をすれば、その時点から１０年以内であれば請求できるという事か？
　－＞ 理論的にはそうなる。
　　　ただし、売買契約で３０年経過後に違反（債務不履行）があるというのは通常は考えにくいが・・・。

しかし、冒頭の付帯条件についてはむしろ、30年、40年、50年後の売却時に、関連する事象が発生することの方が多いと思われます。　従って、10年で無効とするのは現実を無視した暴論ではないでしょうか。

　

建築基準法第69条などに基づく「建築協定」は、建築基準法で定められた基準に上乗せすることができる仕組みであり、敷地の分割禁止、最低敷地面積の制限、地盤高の変更禁止、区画一戸建てなどの規制をかけることができます。

「建築協定」は、1950年に建築基準法が策定された当初から盛り込まれた制度であり、最近は日本全国で毎年150件程度認可されているようです。

冒頭の付帯条件のようなものは、この「建築協定」化すれば、問題の発生を最小化できるものと思われます。

(Google マップから)

先日の新聞に、ネット上に溢れる様々な情報についてその真偽、質、信頼性を見極めるための５つのポイントが紹介されていました。

聖路加国際大学の中山和弘教授の書かれた記事です。

『かちもない』の各文字で始まる次の５つのポイントです。

か： 書いた人は誰？（信頼できる専門家？）

ち： 違う情報と比べたか？（他の情報と矛盾はないか？）

も： 元ネタは何？（根拠となるデータはあるか？）

な： 何のために書かれているか？（金儲けが目的の情報では？）

い： いつの情報か？（今も変わらないか？）

新型コロナウイルスに関する情報が溢れる現在、大変参考になります。

先日の夕方6時過ぎのこと、家の中から車庫の片隅に映る建物や庭木の影を何となく見ていると、不思議な形になっているのに気付きました。

日の入り直前の西日ですが、建物の垂直壁コーナ部と雨樋の影が手前にはっきりと映っています（左側写真）。

垂直部の影はすべてこれと同じ方向を向くはずなのですが、その向こう（左側写真の画面上方）にこれとは逆向きの影がうっすらと出来ていて、左側の石積み法面に達しています。

色々調べてみると、窓に取り付けた網戸の枠に日光が当たり、それが明るい線となって車庫のコンクリ面上に逆向きの模様を作り出していることがわかりました。

今年の9月から始まるキャッシュレス決済促進策： マイナポイント。

7月1日から申込が始まったので先日、よく利用するスーパーの電子マネーを登録しようとサイトにアクセスしましたが、まだできませんでした。

今日、サイトを確認すると、できるようになっていました。

何とか無事申込みができました。

7月15日時点で登録されている対象キャッシュレス決済サービスは約110種類ほどありますが、現時点で実際に申し込みができるのは約半数に留まっているようです。

ただ、9月までは日にちがあるので、余り急ぐことはありませんが・・・。

ー＞ マイナポイントの申込ができない

先日TVを見ていたら「兀＊＊」さんという名字の方が出ていました。

「兀」という漢字は今まで見たことがありません。

調べてみると、「兀」の読みは「こつ」で、

　・高く突き出ているさま

また、「兀々」と書いて、「こつこつ」と読むとありました。

「こつこつと勉強する」などの「こつこつ」で、

　・地道に働くさま、たゆまず努め励むさま

という意味です。

（田貫湖から見る富士山）